伊犁哈薩克自治州建設局，各地、州市建設局（建委）：

為貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，切實做好房屋征收評估工作，我廳制定了《新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋征收與補償估價規(guī)則》，現印發(fā)試行。各地房屋征收部門和實施單位，要支持房地產評估機構獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。試行過程中遇到問題，請及時反饋我廳。

聯 系 人：石瑾

聯系電話：0991-2819353

二〇一一年三月二十四日

新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋

征收與補償估價規(guī)則

1 總 則

第一條 為了執(zhí)行《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999以下簡稱《估價規(guī)范》），統一對被征收房屋價值的評估（以下簡稱“征收估價”）的程序與方法，維護征收當事人雙方的合法權益，制定本規(guī)則。

第二條 本規(guī)則適用于《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）調整范圍內的城市、鎮(zhèn)國有土地上的房屋征收估價活動。

集體所有土地，拆遷地上房屋及其附屬物的征收估價，不適用本規(guī)則，但征收城鄉(xiāng)結合部和“城中村”的房屋，不重新調整集體建設用地或者宅基地的除外。

第三條 征收估價應當考慮估價對象現有價值和讓渡建設用地使用權產生的房地產增值效益，合理確定征收補償價格；征收居住用房的，應當保障被征收人的居住條件。

2 征收估價術語

第四條 征收估價，是指專業(yè)估價人員接受征收當事人委托，按照《估價規(guī)范》和本規(guī)則，對估價對象作出的用于征收補償目的下的客觀合理的價格或價值評估。

第五條 估價對象，是指一個具體估價項目中需要估價的房地產，包括房屋物質實體及其附屬物和依托于物質實體上的權益，以及被征收范圍內房屋所有權人占用的建設用地使用權。

第六條 房屋，是指按照使用功能劃分的居住用房和非居住用房，非居住用房可分為非居住商業(yè)用房和非居住其他用房。

第七條 估價時點，為征收機關發(fā)布征收決定公告之日。征收決定公告發(fā)布后，房地產市場交易價格變動較大的，出具評估報告時應作出價格指數調整。

第八條 被征收房屋現有價值，是指按照建筑物重置價格計算，扣除折舊，查勘房屋實際狀況對被征收房屋物質實體評估的現存價值。

第九條 估價對象的房地產增值收益，是指根據被征收房屋所在區(qū)位城市、鎮(zhèn)規(guī)劃許可的土地用途、建筑容積率等條件，估價對象在公開市場上最可能形成的價值增值。

3 征收估價原則

第十條 征收估價應當獨立、客觀、公正，遵循《估價規(guī)范》和本規(guī)則，遵守《征收條例》和自治區(qū)征收的相關規(guī)定。

第十一條 估價對象為居住用房的，征收估價應不低于同區(qū)位新建普通商品房的市場均價；估價對象為非居住用房的，應充分考慮未來預期收益對價格的影響。

第十二條 征收估價必須遵循房屋所有權與土地使用權一體處分的原則。估價對象的土地使用面積超出房屋建筑面積的部分，按照土地市場價格單獨估價。

第十三條 以有償方式取得土地使用權的非居住用房，按其土地剩余使用年限所對應的市場價格進行估價，未明確土地使用年限的，按照建筑物經濟耐用年限進行估價。

建筑物經濟耐用年限按照《估價規(guī)范》5.4.10-5.4.11確定。

第十四條 征收估價，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素對估價對象價值的影響，下列費用應單獨計算列入征收補償總費用中，不作為征收估價事項：

（一）臨時安置費；

（二）搬遷費；

（三）征收經營性用房造成停產、停業(yè)的損失補償費；

（四）征收房屋自行裝修部分的損壞補償費；

（五）為鼓勵搬遷按照市、縣級人民政府規(guī)定向被征收人以及承租人支付的各種補助、獎勵性費用。

臨時安置費，按照房屋所在地市、縣人民政府依據房屋租賃市場價格確定并公布的標準執(zhí)行。臨時安置房由政府確定租金標準的除外。

停產、停業(yè)的損失補償費和裝修損壞補償費，由征收人與被征收人協商確定；協商不成的，可以委托房地產估價機構另行評估。

第十五條 征收估價對象的物質實體狀況和權益狀況以房屋權屬登記簿記載為準；征收公告發(fā)布前，征收估價對象的物質實體狀況和權益狀況已發(fā)生變化尚未辦理房屋權屬登記的，按照市、縣級人民政府組織有關部門調查、認定和處理結果評估，并予以修正。

第十六條 征收估價應當嚴格執(zhí)行《估價規(guī)范》4.0.1—4.0.6規(guī)定的估價程序，估價人員必須到估價對象現場，查勘估價對象，核實、搜集、補充估價資料，拍攝影像資料。

因被征收人的原因不能對估價對象實地查勘的，應選擇相鄰同類估價對象完成現場查勘，查勘活動需由與征收估價無利害關系的第三人簽字見證，并在估價報告中予以說明。

4 估價方法

4.1 征收估價方法適用

　　第十七條　征收估價適用市場比較法、收益法、成本法。

　　第十八條　對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，無法采用的，應當有充分的理由，并在估價報告中予以說明。

　　第十九條　估價對象屬可交易性房屋（如各類住宅、寫字樓、商場、標準廠房等），應選用市場比較法為主要的估價方法。

第二十條　無法采用市場比較法，估價對象有租金或者經營收入的，應當采用收益法為主要的估價方法。

第二十一條　估價對象屬非交易性房屋（如特殊廠房、古建筑、寺廟、紀念性建筑、圖書館、體育館、醫(yī)院、學校、非商業(yè)辦公用房以及其他公用公益性房屋等）、在建工程，或者無法采用市場比較法及收益法進行估價的，可采用成本法為主要的估價方法。

4.2 市場比較法

第二十二條 運用市場比較法估價應按照《估價規(guī)范》5.2的規(guī)定和下列步驟進行：

（一）廣泛搜集交易實例，準確掌握房地產市場價格信息；

（二）征收非居住用房的，按照《估價規(guī)范》5.2.5－5.2.9選取可比實例，并對可比實例進行修正，求出比準價格；

（三）征收居住用房的，應當選擇被拆遷項目同區(qū)位新建普通商品房市場交易價格確定比準價格。

第二十三條 選取可比實例，應當明確其區(qū)域及個別因素、樓盤均價、成交價格、成交日期及付款方式等狀況，并在報告中予以說明。

第二十四條 市場比較法的原理和技術，也可以用于其他估價方法中有關參數的求取。

4.3 收益法

第二十五條 運用收益法按照《估價規(guī)范》5.3的規(guī)定和步驟進行。

第二十六條 征收估價收益性房地產的資本化率適用市場提取法和安全利率加風險調整值法。資本化率超過5%時，應附計算數據和文字說明。

第二十七條 收益性房地產在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量合理評估。

4.4 成本法

第二十八條 運用成本法估價按照《估價規(guī)范》5.4的規(guī)定和步驟進行。

第二十九條 估價對象采用重置價格或重建價格計算時，土地使用權價值測算宜采用市場比較法和基準地價系數修正法直接求取估價時點的土地市場價格，除土地、規(guī)劃部門依法認定為非法占用土地或違章建筑應予拆除或者沒收的外，不得扣除估價對象占用范圍內的土地市場價格確定征收估價。

第三十條 估價對象為非居住用房的，可以按照《估價規(guī)范》5.4.9中直線法和成新折扣法的規(guī)定確定成新率，評估報告中應附計算過程。估價對象為居住用房的，不扣除使用年限修正的價差。

第三十一條 建筑物耐用年限按照《估價規(guī)范》5.4.10－5.4.11之規(guī)定計算。

5 征收估價結果和評估報告

第三十二條 征收估價結果和評估報告，應當符合《估價規(guī)范》7.0.1－8.0.7之規(guī)定。

采用市場比較法或者成本法對被征收居住用房進行估價的，應當對被征收房屋現值進行估價，為市、縣級人民政府作出補助、獎勵規(guī)定提供參考。

第三十三條 征收估價目的，統一表述為“為確定被征收房屋價值而評估其房地產市場價格”。

第三十四條 征收估價的貨幣單位精確到人民幣元。

第三十五條 成片征收的，估價機構應出具整體估價報告和分戶估價報告。整體估價報告應采用文字方式表述，分戶估價報告可采用表格方式表述。

第三十六條 估價機構在出具分戶估價報告前， 應當將估價報告初稿向征收當事人公示，充分聽取征收當事人雙方的意見。

征收人當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程等。

估價報告存在差錯的，估價機構應當及時修改、調整。

6 復估和鑒定程序

第三十七條　被征收人對估價報告有異議，向原估價機構申請復核估價的，估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內作出復核結論。改變估價結果的，應當重新出具估價報告；未改變估價結果的，應出具書面通知。

第三十八條 征收當事人對評估報告有異議向自治區(qū)房地產價格評估專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請鑒定的，按照有關規(guī)定執(zhí)行。

專家委員會對鑒定估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題進行審查，出具書面鑒定意見。經專家委員會鑒定估價報告存在差錯的，估價機構應當修改、調整，重新出具估價報告。

估價機構對專家委員會鑒定意見有異議的，可以申請自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門處理。

7 估價行為準則

第三十九條 估價人員和估價機構從事估價活動，應當遵守《國有土地上房屋征收與補償條例》和《估價規(guī)范》9.0.1－9.0.6之規(guī)定。

8 附 則

第四十條 非房屋征收項目，當事人委托估價機構對擬拆除的房屋價值進行評估的，參照本規(guī)則執(zhí)行。

第四十一條 本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行，《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋拆遷補償估價規(guī)則》（新建法函[2003]22號）同時廢止。本規(guī)則執(zhí)行前已經完成的房屋拆遷補償價格評估，不適用本規(guī)則。